Ingatlantveszek

A legújabb családi projektünk, hogy házat veszünk (és eladunk egy pár másik ingatlant, hogy erre legyen pénzünk). Erről szeretném leírni a tapasztalataimat, élményeimet, benyomásaimat.

Ingatlanossal vagy nélküle?

Már rögtön az elején leszögezem, hogy én nem voltam sem az ingatlanközvetítők mellett, sem ellenük, de az elmúlt 2 hónap némileg árnyalta a képet. Az ingatlanos szakma erősen felhígult, boldog-boldogtalan ingatlanozik, ehhez társul a borzalmasan rossz kommunikáció és az erősen profit-orientált hozzáállás (és akkor finoman fogalmaztam). Tisztelet a kivételnek, mert találkoztam nagyon profi ingatlanossal is 2 esetben, velük azóta is tartom a kapcsolatot, mert értik, hogy mit akarok. A többiekkel úgy tűnik, hogy nem egy nyelvet beszélünk. De kezdjük az elején....

1. Eladás

A nyaralónkat teljesen egyedül, 3 hét alatt adtam el (szezonon kívűl, ősszel), az egész folyamat gyorsan és zökkenőmentesen zajlott, természetesen ügyvéd bevonásával. Így szerettem volna budapesti panellakásunkat is eladni, de finoman szólva nem hagyták. Hogy kik? Hát az ingatlanosok. A nap 24 órájában hívtak telefonon, írtak sms-t, üzenetet hagytak a hirdetési oldalon stb. Olyan szinten nyomultak, hogy az már az elviselhetetlenség határát súrolta. Végül én is bedőltem egy szakállas trüknek, vagyis a "vanvevőmalakására" szövegnek. Természetesen az ingatlanos csak akkor hozza a vevőt, ha előtte kötünk szerződést, ami biztosítja, hogy nem kerüljük meg őt az adás-vétel során. Megkötöttük a szerződést, kérdeztem, hogy hol a tuti vevő, akit ígértek. "A vevő jelenleg külföldön van, de a jövő héten biztosan megnézi a lakást". Ez volt 1 hónappal ezelőtt, a vevőt azóta sem láttam. Ekkkor vált világossá számomra, hogy bizony átvertek. Megpróbálom felbontani a szerződést, de erről később.... folyt. köv.

2. Vétel

Ha eddig az eladásra panaszkodtam, és azt hittem, hogy venni könnyebb, mint eladni, akkor alaposan tévedtem. 2 hónapja próbálunk megnézni házakat, de alig tudunk áttörni az ingatlanosok páncélján. Ha nem saját magam tapasztalom, akkor el sem hiszem, hogy milyen tortúra lebeszélni egy-egy ingatlan megtekintést (és nem a tulajdonosok miatt).

A kedvenc mondataim, amin elbuktak a megtekintések:

"Ha csokos vagy hiteles nem vihetem ki" (mármint megnézni az ingatlant)

"Majd akkor hívjon vissza, ha lesz pénze" (vagyis ha már eladtam a lakásomat) Kérdezem tőle, hogy nem lesz az egy kicsit késő, ha akkor kezdek házat keresni, amikor már ki kell költöznöm a lakásomból. Válasz: Albérletet meg tudják oldani, nem?

"Kedves Hölgyem, nem érdemes megnézni az  ingatlant, mert erősen felújítandó állapotú" ( a hírdetés szerint  jó állapotú, a képeken nincs nyoma erősen felújítandó állapotnak) Kérdezem, hogy akkor a képek??? Válasz: ja, már azóta lelakták, de nem készültek új fényképek. Akkor most mi az igazság? Tud arról a tulaj, hogy mindenkit lebeszélnek az ingatlanáról?

"Hétvégén nem dolgozunk, és este sem jó." Kérdésem: akkor mikor lehet megnézni az ingatlant? "Csütörtökön délelőtt 10 órakor jó nekem" Hát nekem meg nem.

Most ott tartunk, hogy már nem akarok ingatlanossal beszélni. Az ellenpélda: Beszéltem 2 magánszemély eladóval is. Kedvesek voltak, és pár órán belül már mehettünk is megnézni a házat. Mindkettő tetszett, szerintem közülük fogunk választani.

Sikerült eladni!!!

Egy lépéssel közelebb kerültünk célunk megvalósításához, vagyis a családi ház megvételéhez. Mint azt az 1. bejegyzésemben írtam (lásd lejjebb), ehhez először el kell adnunk 2 ingatlant (hármat akartunk eladni eredetileg, de adózási megfontolások miatt csak kettőt fogunk).

Az első ingatlant alig több, mint 3 hét!!! alatt sikerült eladni, a teljes vételár kifizetése és a birtokbaadás pedig további 2 hetet vett igénybe. Persze az igazsághoz hozzátartozik, hogy szerencsénk volt, mert készpénzzel fizetett a vevő, így nem kellett sem hitelre, sem LTP-re várni, az adás-vétel nagyon simán zajlott, csak egyszer kellett elmennünk az ügyvédhez, kb. 1 óra alatt végeztünk is.

Na de az adás-vétel előtt és után még rengeteg teendőm volt az ingatlannal kapcsolatban. Több napos tortúra vette kezdetét, bár sok szolgáltató már rendelkezik olyan online felülettel, ahol ezeket lehet intézni, de mindenképpen sok idő és erős idegrendszer kell hozzá.

1. Tulajdoni lap

Minden adás-vétel elengedhetetlen feltétele a hiteles tulajdoni lap. Ezt az adás-vétel napján kéri le a megbízott ügyvéd az ingatlan helyrajzi száma alapján a TakarNet rendszerből. Én már úgy vártam a vevőket, hogy előre lekértem egy nem hiteles tulajdoni lapot (teljes másolatot kértem le, ami tartalmazza nem csak az ingatlan adatait, hanem a tulajdonosokat és minden egyéb bejegyzést is (pl. jelzálogjog a bank részéről stb.). Ezt legegyszerűbben az ügyfélkapun keresztül lehet lekérni, bejelentkezés után a TakarNet (Földhivatali Információs Rendszert kell megkeresni) rendszeréből letölthető a nem hiteles vagy hiteles tulajdoni lap. A nem hiteles tulajdoni lapból évente 2 db ingyenesen letölthető (én ki is nyomtattam, ezt mutatom meg a vevő jelölteknek). A hiteles tulajdoni lap letöltése 3.600 Ft-ba kerül. A tulajdoni lap I. részéből havonta 20 db-ot lehet lekérni ingyen (ez csak az ingatlan adatait mutatja meg: mekkora az ingatlan, mekkora a telek, hány szoba van, mi az ingatlan besorolása.)

2. Energetikai tanúsítvány

Ez is kötelező eleme az adás-vételnek (Hiteles Energetikai tanúsítvány a teljes neve). Ennek számát beleírják az adás-vételi szerződésbe és 2 kinyomtatott példányt át kell adni a vevő részére. A tanúsítványt érdemes már előre megcsináltatni (10 évig érvényes), a potenciális vevők ezt is megnézhetik a tulajdoni lappal együtt. Az energetikai tanúsítvány nem olcsó, érdemes az interneten szétnézni, mert elég nagy a szórás az árakban. A tanúsítványhoz kijönnek és felmérik az ingatlant (kb. 30 perc) utána e-mailben és postán kapjuk meg a tanúsítványt.

Nem minden esetben kell energetikai tanúsítványt készíttetni pl. nyaraló, garázs, telek eladásánál csak akkor kell, ha az ingatlan nagysága eléri az 50 nm-et. Mivel a mi nyaralónk nem volt 50 nm, ezért nem kellett tanúsítvány sem.

3.  Nullás igazolások

Az adás-vételhez szintén kötelező bemutatni a szolgáltatóktól beszerzett nullás igazolásokat. Az ELMŰ-től online is lehet kérni (regisztrációhoz kötött), de legalább 2 két mire kiküldik, úgy kell kalkulálni. Ha az igazolásokat szeméyesen akarja valaki beszerezni, akkor pár napos utánajárásra számítson.

4. Jegyzőkönyv az óraállásokról

A birtokbaadás napján (amikor az új tulajdonos megkapja a kulcsot) az eladó és a vevő közösen rögzítik a mérőóra állásokat és erről írnak egy jegyzőkönyvet (van letölthető formanyomtatvány is a szolgáltatóknál) 2 tanúval aláíratva. Ez ahhoz kell, hogy az új tulajdonos át tudja iratni a mérőórákat a saját nevére ill. ez alapján állítják ki a volt tulajdonos számára a végszámlát.

5. Tulajdonosváltozás bejelentése

Az adás-vétel/birtokbaadás után lehet kezdeni a szolgáltatók újbóli végigjárását, mert a törvény szerint mind az eladónak, mind a vevőnek be kell jelentenie a tulajdonosváltozást. Az ELMŰ-nél ezt lehetett online is (az adás-vételi szerződést befényképeztem és feltöltöttem a megadott helyre.) A többi szolgáltatónál a Letölthető Nyomtatványok címszó alatt találtam megfelelő dokumentumot, amit e-mailben vagy postán is lehet küldeni, de itt is kell adás-vételi és jegyzőkönyv fényképet csatolni). Kérni kell a tulajdonosváltozás átvezetését és a végszámla elkészítését.

És már kész is vagyunk.

Az ingatlan hirdetése

Most, hogy elkészültünk a home staging-gel (erről itt olvashatsz) eljött a hirdetés ideje.

1. Jó fényképek - Az emberek, amikor rákattintanak egy hirdetésre, legelőször az ingatlan fényképeit látják meg. Ez alapján döntik el, hogy elolvassák-e a hirdetést vagy sem. A fényképezéshez nagyon jó fényviszonyok és a tökéletes rend alapfeltétel. A sötét vagy túl kontrasztos fénykép (pl. ha pont élesen besüt a nap a helyiségbe) rossz benyomást kelt. Ezért látni sokszor a hirdetési fényképeken behúzott függönyöket, leeresztett redőnyt vagy felkapcsolt villanyt. Mindegyik kényszer megoldás, ha lehet akkor természetes fénynél fotózzunk, amikor nem süt oda a nap, de még világos van. Én 2 napig csak azt néztem, hogy melyik helyiségben mikor a legjobbak a fényviszonyok, csak utána kezdtem fényképezni, arra is elment 2-3 nap.

2. Mi legyen a fényképen? - Ezt a kérdést egyszerűen meg lehet(ne) válaszolni, de sokszor kerül a kép középpontjába jelentéktelen részlet a lakásból pl. sokan fényképezik a kanapét vagy a szekrénysort, de nem ezt fogjuk eladni, hanem a lakást. Inkább egész tereket fényképezzünk, ahol látszik a helyiség nagysága, elrendezése. Sokan trükköznek azzal, hogy nem készítenek fényképet a lepukkant/felújítandó részekről. (Ez leginkább a fürdőszoba, WC, konyha részeket érinti). Ez egyéni döntés kérdése, de ha kimegy valaki megnézni az ingatlant, úgyis látni fogja, hogy a fürdő nincs felújítva és csalódott lesz. Én meg sem nézek olyan ingatlant, ahol csak a szobákról van kép, mert az nagyon gyanús, hogy feltölt valaki 20 képet a szobákról, de egyet sem a többi helyiségről.

3. Legyen alaprajz a hirdetésben - Én személy szerint szeretem, ha van a hirdetéshez alaprajz, mert jobban el tudom képzelni az ingatlant. Több oldal is van, ahol lehet alaprajzot rajzolni (pontos méretek kellenek hozzá).

4. Legyenek pontos adatok a hirdetésben - Azt hinnénk, hogy ez alap egy hirdetésnél, de nem. Főleg családi házak esetén találkoztam ilyennel: Eladó egy kb. 78-80 nm-es ház. Mikor kimentünk megnézni és rákérdeztem, hogy mégis mennyi az alapterület, már csak 68-70 nm volt. A kert mérete is sokszor rosszul van megadva. Ha valaki nem tudja a méreteket, akkor kérjen le egy nem hiteles tulajdoni lapot, ahol minden adat szerepel.

Home staging 2.0

A home staging, vagyis az ingatlan fekészítése az eladásra igenis nagyon fontos része az eladási folyamatnak. A vevők ugyanis nem tudják függetleníteni magukat attól, hogy van berendezve egy lakás vagy ház. Mindenki tudja, hogy nem a bútorokat fogja megvenni, mégsem tudja elképzelni, hogy milyen a lakás/ház bútorok nélkül. A vevők nagy része érzelmi alapon dönt, vagyis színek, szagok, hangulatok alapján. Hát győzzük meg a vevőket, hogy a miénk az ideális ingatlan a számukra.

Van néhány szabály, amit az eladásnál be kell(ene) tartani.

1. Tartózkodj a szélsőségektől - úgy mint rikító színek a falakon, stílusok szélsőséges alkalmazása (pl. minimál, vintage, steam punk stb.). Ha tudjuk, hogy el akarjuk adni a lakást, érdemes a falakat fehérre vagy halvány színűre festeni. Mi is megszabadultunk a kisszoba rikító sárga színétől, és inkább fehérre festettük, ha már úgyis itt volt az ideje a festésnek. Egy másik példa, hogy én leszedtem az összes függönyt, mert open house-t akartam csinálni, de a home staging során visszatettem őket, mert az emberek 90%-a szerint a függöny "kell" egy lakásba.

2. Kevesebb bútor, nagyobb tér - A magyarokra nagyon jellemző, hogy rengeteg bútort passzíroznak bele egy lakásba: faltól-falig szekrénysor, dohányzó asztal, TV állvány - ezek nélkül nem tudunk elképzelni egy nappalit sem, pedig lehetséges. A mi lakásunk is egy bútorraktár volt, de miután kidobáltunk egy csomó lomot, máris nem kellett annyi szekrény és polc. Megszabadultunk tőlük (eladtuk a Jófogáson, odaadtuk a családban valakinek, letettük a pincébe stb.) és egy sokkal nagyobb teret kaptunk. Most, ha valaki belép a nappaliba, rögtön azt mondja: Úristen, mekkora ez a nappali!

3. Pakolj el a konyhapultról - Na erre a házi asszonyok nagy többsége nem hajlandó. Legyen minden "kéznél", vagyis a pulton. Egyetértek, legyen, de ne akkor, amikor vevők jönnek megnézni a lakást. A nők többségét a konyha érdekli leginkább egy potenciális lakásban. A tágas konyha, a nagy munkafelület és a rengeteg rakodóhely az ideális számukra, de ez az, amivel egy lakótelepi konyha nem igazán rendelkezik. Ha mégis "tágas/nagy" benyomást akarunk kelteni, akkor a pultnak szinte üresnek kell lennie. A nyitott polcok (ha vannak) legyenek rendezettek, de ne túl zsúfoltak. A mosogató legyen üres - a csöpögtető része is!

4. Takarítás, de jó nagy - Mielőtt jönnek a vevőjelöltek, nagyon alaposan ki kell takarítani. Mindent el kell pakolni a szekrényekbe. pl. kabátok az előszoba fogasról, cipők az ajtó elöl, a kutya tálja a konyhából, tusfürdők a kád széléről, WC papír torony a WC-ből. Ha van erkély azt sem szabad kihagyni a takarításból, ott is legyen makulátlan tisztaság, csakúgy mint az egész lakásban/házban.

5. Várjuk a vevőket - A vevők általában hétvégén vagy késő délután, kora este nézik meg az ingatlanokat. Ilyenkor nem illik nagyfőzést, nagymosást stb. csinálni. Nekünk mind a kettő megvolt, amikor elmentünk házat megnézni a hétvégén (hozzáteszem, előre meg volt beszélve az időpont, nem váratlanul toppantunk be.) Írtó kínos volt  a száradó ruhahegyek között, a centrifugát túlüvöltve, rettenet kajaszagban végigjárni a házat. Úgy éreztük, minket itt nem vártak, sőt nemkívánatos vendégek vagyunk, pedig elvileg ők akarják eladni a házat, vagyis az az érdekük, hogy mi jól érezzük magunkat.  Inkább menekülőre fogtuk és a ház egyikünknek sem tetszett (pedig egyébként szép kis ház volt).

Home staging

Amikor elhatároztuk, hogy eladjuk a lakásunkat/nyaralónkat, akkor nem azzal kezdtük, hogy rögtön feladtunk egy hirdetést, hanem először home stagingeltünk, vagyis felkészítettük az ingatlant az eladásra. Sokak szerint ez teljesen felesleges, de itt lesz az élő bizonyíték, hogy megéri egy kis időt, fáradtságot, sőt pénzt áldozni az ingatlan feltunningolására.

Mi  1 hónapot szántunk home stagingre és kb. 100.000 Ft-ot költöttünk, de 0 forintból is ki lehet hozni, ha valakinek nincs erre pénze. Mi a következő tervet követtük:

1. Feltérképezés - hibák felfedezése, rendetlen zugok feltárása, idő- és költségterv készítése

2. Selejtezés - Megszabadultunk egy csomó lomtól (lomtalanítottunk és garázsvásárt is tartottunk). Máris több lett a hely.

3. Hibák elhárítása - Olyan hibákra kell koncentrálni, amelyek kis ráfordítással sokat javítanak az összképen. Ez lehet festés, tapétázás, kisebb javítások, szőnyeg/kárpit tisztítás

Pl. a nyaralóban egy új pultot szereltünk fel a konyhába (ez összesen 9.000 ft-ba került, de feldobta az egész konyhát) vagy lefestettem a csöveket fehérre, amitől világosabb lett a fürdőszoba. A lakásunkban ki kellett cserélni a fürdőszoba szekrényt (ez volt a legnagyobb kiadás), mert el volt repedve a mosdó és a szekrény is több sebből vérzett, tehát mennie kellett. A gyerekszobát kitapétáztuk, mert szörnyen nézett ki. Egy törött csempét kicseréltünk a WC-ben.

4. Lakás átrendezése (Erről részletesen egy külön bejegyzésben írok)

5. Nagytakarítás

6. Dekoráció - csinosítás

7. Fényképek készítése a hírdetéshez

5 éven belül ne add el!

Úgy tűnik, hogy mégsem kivetelezhető a tervünk, mert megtudtam, hogy adót kell fizetni az ingatlan eladása után. Na de mennyit és minden esetben fizetni kell?

Ahogy az internetes fórumokat és ingatlanjoggal foglalkozó oldalakat nézegettem, kezdett kitisztulni a kép. Egy biztos volt, hogy ha egy lakóingatlant a megszerzés évétől számított 5 éven belül drágábban eladunk, mint ahogy vettük, akkor a különbözet után 15 % adót kell fizetni. Ez bizony rossz hír, mert a 3 ingatlan közül az egyik már biztosan ilyen. Kiszámoltam az adót, és nagyon sokat kellene fizetni. A kalkulátor itt található:

https://nav.gov.hu/nav/szolgaltatasok/kalkulatorok/ing_kalk

Tehát az egyik ingatlant nem fogjuk eladni, de mi  van a másik kettővel. Az egyik ingatlanunk már régi vétel, tehát biztosan nem esik az adó hatálya alá. A másik viszont ismét problémákat vetett fel. Ugyanis ez az ingatlan nem lakóingatlan besorolású (az ingatlan hivatalos besorolása a tulajdoni lap első lapján található). Kb. 2 órámba telt, mire a sok félrevezető információt tartalmazó weboldal között megtaláltam azt a 2017. január 1-től érvényes törvényt, ami kimondja, hogy teljesen mindegy, hogy lakó- vagy nem lakóingatlanról van szó (pl. nyaraló, kert, garázs stb.) a határ egységesen 5 év ( a korábbi 15 évvel szemben) és az adó mértéke is ugyanaz. A mi gazdasági épület besorolású ingatlanunkat 6 éve vásároltuk, tehát adómentesen eladható.

A tanulság: nem minden weboldal tartalmaz up-to-date információt, vagyis sok oldal nem tudott a januári új szabályozásról és még a régi 15 évvel kalkulált (rengeteg olyan oldal van, ahol ki lehet számolni az adó vagy illeték mértékét) és olyan adót hozott ki, hogy majdnem elájultam. Érdemes hivatalos oldalon tájékozódni (pl. NAV) vagy kikeresni az eredeti törvényt.

Hurrá házat veszünk!!

Már régóta dédelgetjük ezt a tervet, de most elérkezett az idő, hogy bele is vágjuk a nagy családi projektbe.

Előre bocsátom, hogy nem vagyok ingatlanos, de még a rokonaim és barátaim között sincs senki, aki ezzel foglalkozna, nincs ilyen irányú végzettségem sem, mégis úgy döntöttünk, hogy magunk bonyolítjuk le a tranzakciókat (természetesen a megfelelő helyen ügyvéd bevonásával). Jogi végzettségem sincs, ezért senki ne kérjen jogi tanácsot, én is csak azt írom le, amit nagy nehezen kibogoztam az internetről .

Most a konkrét tervekről: 3 ingatlant eladunk és 1-et veszünk. A hogyanról csak halvány elképzelésünk volt, de egyet biztosan tudtunk, hogy egyedül csináljuk. A projekt szeptemberben indult, így már van, ami felgyülemlett bennem és a családomban.

Az elkövetkezendő hónapokban az ingatlan eladással és vétellel kapcsolatos tapasztalataimat szeretném megosztani mindenkivel, aki hasonló cipőben jár. Talán az írásaim segítenek, hogy mások elkerüljék azokat a buktatókat, amikbe mi simán belesétáltunk.

Akinek kedve van, írhat kommentben a saját tapasztalairól vagy reagálhat az én bejegyzéseimre. A sértő vagy nem megfelelő stílusú kommenteket törlöm.

 

Powered by Blogger.hu